Entendiendo los costos de cierre de la hipoteca: ¿Quién paga y qué está incluido?

Comprar o vender una casa requiere paciencia, persistencia y mucha preparación. Antes de comprar una nueva casa, considera estos factores para decidir si estás listo.

¿Qué son los costos de cierre?

Esto se refiere a las tarifas y gastos necesarios para todas las actividades relacionadas con la compra de una casa, incluyendo el procesamiento de la documentación para comprar una casa y transferir la propiedad. Generalmente, estos costos oscilan entre el 2% y el 6% del precio de compra de la vivienda, dependiendo de tu estado y otros factores. Los costos de cierre pueden ser pagados por el comprador o el vendedor, pero eso es objeto de negociación entre ambas partes. Los costos de cierre se aplican tanto si compras como si refinancias una casa.

¿Qué está incluido en los costos de cierre?

• Honorarios de originación del préstamo: Cobrados por el prestamista por procesar tu solicitud, generalmente se muestran como un porcentaje del monto del préstamo
• Seguro de título: Protege tanto al comprador como al prestamista contra posibles disputas sobre la propiedad y asegura que el título de la propiedad esté libre de gravámenes o reclamaciones
• Honorarios de tasación: Cubre el costo de una tasación profesional para determinar el valor de mercado de la propiedad.
• Honorarios de inspección de la casa: Paga por una inspección exhaustiva de la propiedad para identificar posibles problemas
• Honorarios de escrow: Maneja la transferencia de fondos y documentos entre todos los involucrados en la transacción
• Impuestos sobre la propiedad y seguro del hogar: Como comprador, es posible que debas pre-pagar los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro del hogar en el momento del cierre
• Honorarios de registro: Paga por la actualización de los registros públicos de tierras con la nueva información de propiedad
• Puntos de descuento: Esta es una tarifa opcional que puedes pagar para reducir tu tasa de interés Generalmente, un punto de descuento equivale al 1% del monto del préstamo; normalmente, reduce la tasa de interés en un cuarto de punto porcentual (0.25%)
• Honorarios de abogado, si aplica: En algunos casos, puede ser necesaria la representación legal, lo que incluye los honorarios legales

Pago de los costos de cierre

Una vez que conozcas tu presupuesto para comprar una casa (si no lo has hecho aún, consulta nuestra calculadora de hipotecas), realiza los cálculos para averiguar cuáles podrían ser tus costos de cierre, que se obtienen multiplicando tu presupuesto para la casa por 0.06 para costos de cierre del 6%. Puedes cambiar el número a cualquier porcentaje, pero recomendamos usar el número más alto para estar preparado en caso de que los costos de cierre sean mayores de lo esperado.

Una vez que tengas esa cifra, sabrás si necesitas tener esa cantidad en efectivo o si puedes buscar casas a un precio un poco más bajo para asegurarte de tener suficiente para pagarlas de tu bolsillo. A veces, el prestamista puede incluir los costos de cierre en la hipoteca, pero no todos lo hacen. O, si negocias con ellos, el vendedor puede pagar algunos o todos los costos de cierre, conocido como concesión del vendedor. Esto ocurre si la casa es difícil de vender o si hay un alto número de casas disponibles para la venta.

Cómo obtener la exoneración de los costos de cierre

Si bien no es posible omitir los costos de cierre por completo, puedes explorar opciones de asistencia para costos de cierre o asistencia para el pago inicial para pagar menos de tu bolsillo. Un buen lugar para comenzar a buscar esas opciones es en el sitio web de tu condado, con tu agente de bienes raíces o incluso en tu banco local. Muchas instituciones financieras tienen programas de asistencia para ayudarte a pagar menos al comprar una casa, ¡así que haz tu investigación!

¿Quién paga los costos de cierre, el vendedor o el comprador?

Tu agente de bienes raíces te ayudará a negociar, pero puedes pedirle al vendedor que pague los costos de cierre. Generalmente, los vendedores contribuirán con los costos de cierre o pagarán todos ellos si hay muchas casas en venta en la zona, si la casa ha estado en el mercado por un tiempo o si es difícil de vender por alguna razón. De lo contrario, tú como comprador serás quien pague los costos de cierre.

Elegir tu prestamista hipotecario

Puedes solicitar un presupuesto de préstamo a cualquier prestamista que estés considerando para financiar tu nuevo hogar. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda obtener estimaciones de préstamos de al menos tres prestamistas, todos los cuales deben detallar tus costos de cierre y los términos del préstamo. Programa tiempo para revisar estos costos con cada prestamista potencial y, antes de comprometerte, considera los siguientes puntos:

• Saber que puedes reembolsar el préstamo y permitirte el pago mensual
• Sentirte seguro de que hiciste tu tarea y comparaste para encontrar el mejor préstamo
• Entender si tu pago podría aumentar en el futuro (tu pago puede cambiar debido a cambios en el escrow, que paga tu seguro de hogar y los impuestos sobre la propiedad)
• Saber si el préstamo que estás obteniendo tiene tarifas o montos futuros que tal vez no puedas pagar, como un pago final grande (un pago único grande que tendrás que hacer al final del término del préstamo) o penalizaciones por pago anticipado (tarifas por pagar tu préstamo hipotecario antes de tiempo)

Pros y contras de incluir los costos de cierre en el préstamo

Tu prestamista puede o no permitirte incluir los costos de cierre en tu préstamo. Esto depende de varios factores, incluyendo el tipo de préstamo hipotecario que elegiste, la relación préstamo-valor (cuánto es tu préstamo para comprar la casa en comparación con el valor de mercado de la casa) y tu relación deuda-ingreso (DTI) (tus pagos de deuda en comparación con tu ingreso), entre otros aspectos. Si puedes incluir tus costos de cierre en tu préstamo, a continuación se presentan algunos factores a considerar:

Pros

• Pagar menos dinero por adelantado para comprar tu casa; aunque aún necesitarás pagar costos de cierre para cosas como el seguro del hogar
• Mantener más dinero en tu cuenta para emergencias o proyectos para mejorar tu nuevo hogar
• Podrías permitirte comprar una casa antes si no tienes un gran pago inicial ahorrado

Contras

• Pagar intereses sobre tus costos de cierre, junto con el resto de tu hipoteca, lo que costará más con el tiempo que pagar por adelantado
• Tus costos de cierre aumentarán el monto de tu préstamo y el pago, afectando tu relación deuda-ingreso (DTI) y podría significar que ya no califiques para tu hipoteca
• Aumenta la relación préstamo-valor, lo que podría significar que tengas que pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Pide a tu prestamista que te ayude a hacer los cálculos para ver si podrías evitar el PMI si pagas los costos de cierre
• Reduce la cantidad de equidad que tienes en tu hogar. La equidad es el valor de mercado actual de tu casa menos lo que debes

Comprender la estimación del préstamo y la divulgación de cierre

Recibirás la estimación de tu préstamo dentro de los tres días hábiles siguientes a la presentación de tu solicitud. Este documento detalla las tarifas y costos del prestamista para obtener una hipoteca. Generalmente, la estimación del préstamo y la divulgación de cierre tendrán cifras similares, pero pueden cambiar si se modifica el programa de préstamo o el monto de tu pago inicial, si la tasación resulta más alta o más baja de lo esperado, si tomaste un nuevo préstamo o si perdiste un pago que afectó tu crédito y cómo calificas para la hipoteca, o si tu prestamista no pudo documentar tus horas extra, bonificaciones u otros ingresos.

Al menos tres días antes de cerrar la compra de tu casa, recibirás una divulgación de cierre, que incluye todos los detalles del préstamo, los pagos estimados, los costos de cierre y otras tarifas o costos para obtener tu hipoteca. Compara esa divulgación con la estimación del préstamo que recibiste de tu prestamista para asegurarte de que los números sean similares. Puedes encontrar mucha información útil en el kit de herramientas de préstamos hipotecarios de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, con detalles sobre las divulgaciones de cierre y las estimaciones de préstamos comenzando alrededor de la página 20.

WaFd Bank está aquí para ayudar

Con más de 107 años de experiencia, sabemos un par de cosas sobre la compra de casas. Contamos con la experiencia y las herramientas necesarias para asegurarnos de que te mantengas informado en el camino, como nuestra calculadora de hipotecas, que puede ayudarte a calcular cuál podría ser tu pago mensual, y un portal seguro para enviar documentos y verificar actualizaciones de estado. Visita tu sucursal local para descubrir cómo WaFd Bank puede ayudarte a conseguir la casa de tus sueños, llámanos al 800-324-9375, o aprende más sobre las opciones de hipotecas.

Todos los préstamos están sujetos a aprobación de crédito.